【李偉麟╱台北報導】 法拍屋常傳出點交後發現「屋內被破壞」，或者「與事先認知的使用面積不同」的新聞，造成購屋人對法拍屋疑懼以致裹足不前；其實只要有正確的觀念，不但能事先預防，還能買到價格和屋況真正適合自己的房子。 自保權益 專門處理特殊產權案例的高上房屋總經理黃忠義表示，所謂「正確的觀念」，包括1.不要用一般買賣的眼光來看待拍賣；2.充實相關法律及房地產專業知識，不要因為自己的「無知」就怪別人讓自己吃虧上當；3.以前面兩點為基礎，用自己的主觀來定價。 黃忠義指出，民法第345條定義「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」 確定購屋權利範圍 但法院拍賣是屬於公權力介入的特種買賣，民法上針對買賣雙方權利義務的「雙務行為」，在特種買賣的形式是被排除的。 也就是說，法院公告書面文件所表達的內容，由承標人以自己對法律及房地產的常識來認知，如何解讀因人而異，才讓許多糾紛有衍生的機會。 例如，法律規定附屬建物必需跟著主建物移轉，但法拍屋一來不容易事先看屋，二來就算有機會進到屋內，光用眼睛看也不易分辨出主建物及附屬建物，甚至是沒有權狀的違建，或根本就是他人的權利範圍，但看起來卻像是該戶法拍屋所有的面積，使得實際的權利範圍跟所預期的買賣標的範圍有很大差距。 事先看屋了解情況 法院若漏了查封，易造成債務人與拍定人的產權糾紛，而有些漏查封的增建物，雖然不在拍賣範圍內，但由於前述主建物與附屬建物的關係，產權歸拍定人所有，此類狀況該如何判定，就必需依賴相關法律及房地產的專業知識。 另外，有些東西看起來是房屋結構的一部分，但點交時卻不見了，感覺上像是被破壞，實際上是被屋主移走了，而且屋主這樣做並不違法。最常見的，像是為了造景的裝飾物，如嵌入牆壁的大理石。 黃忠義表示，如果是浴室卻少了馬桶和浴缸，那當然就不行，但像這類裝飾性物品，一般較難判定是否會影響結構，而且在法院查封時，查封筆錄通常不會將這類物品明列為查封範圍。 所以，最好能找機會事先看屋，並將認為應該要保留的部分詳列清單，在閱覽筆錄時拿出來對照。 若沒有記錄在內則可向書記官提出質疑，增列入第2次的查封筆錄內，對債務人也有好處，可提高房子的價值。 積欠管理費也是常見的頭痛問題。黃忠義說，由於「公寓大廈管理條例」中對積欠管理費可以法院強制執行，由拍賣價金中先提撥起來。 詢問有無欠管理費 因此，若法院公告沒有標列管理費，為求安心，不妨先詢問管理委員會，才能知道詳細情形。例如，某法拍屋欲以150萬元標購，若得標後需要補繳前手積欠的3萬元管理費，則以147萬元投標較合理。 投標金額究竟該寫多少，千萬不要用猜的或憑感覺，要有合理的計算方式為依據。 電話:04-23160106 傳真:04-23130523